房地产：增长是主基调机会在眼前

方焱 陈林 区瑞明

　　从目前情况看，房地产投资增长高位放缓，企业贷款增速回落，自筹资金比例提升。

　　1-6月，全国房地产开发投资同比增长33.5%，增速比1-5月上升1.6个百分点，维持高位；但“国房景气指数”已经连续6个月环比回落，6月份回落至103.08点，比5月份回落0.26点，比去年同月回落0.55点。

　　政策有放松可能

　　去年4季度以来，全国房价涨幅持续回落，成交量萎缩，上半年全国商品房销售下降7%，深圳、北京、广州等主要一、二线城市房地产成交量较去年高点下降幅度在30%-60%，而且有不断扩大的趋势。考虑到去年7月后是房地产销售的高峰期，而今年下半年的销售依然面临不确定性，所以成交量同比数据还有可能继续下滑。截至6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2%，为12个月来的最高位。已引起高层重视，最近高层讲话透露积极信号，预期调控措施有部分松动的可能。

　　在房地产市场调整的大背景下，房地产公司的业绩将会有所分化，从已公布数据和跟踪情况来看，一、二线龙头企业的销售情况明显好于行业平均，并在预收款项的支撑下，半年业绩继续保持增长态势，全年业绩也会接近预期。

　　自筹资金比例提升

　　1-6月，全国房地产开发企业实现到位资金19173亿元，同比增长22.8%，其中，国内贷款、自筹资金、预收款、利用外资虽然均有增长，但增速下滑明显。

　　在从紧货币政策下，1-6月房地产企业利用国内贷款4059亿元，虽然同比仍有17.5%的增长，但增速比去年同期下降了8.5个百分点。企业自筹资金能力在信贷紧缩形势下被动提升，自筹资金7465亿元，同比增长40.8%，增速比去年同期提高12.4个百分点。

　　宏观调控改变了人们的预期、压抑了房地产投资及投机需求，也促使房企下更大气力去加强销售管理及跟踪预售合同执行，使1-6月定金及预收款实现了较快增长，定金及预收款总额达到4508亿元，同比增长14.4%，相当于1-6月商品房销售金额的43.6%。

　　中期业绩前瞻

　　近期有多家上市公司公布了业绩预告，其中24家同比净利润增长，22家公司公布了具体预增幅度。从我们重点跟踪的前30家主要地产公司2008年中期业绩看，净利润同比平均增长54%。其中，保利地产(15.60,-1.25,-7.42%)、苏宁环球(18.51,-1.32,-6.66%)、福星股份、华发股份(13.04,-0.43,-3.19%)、华侨城、上实发展(11.46,-0.70,-5.76%)、北京城建(11.20,-0.54,-4.60%)、首开股份(13.37,-0.35,-2.55%)等公司，或依靠强大的品牌销售和产品结构优势、或通过股权融资和注入优质资产，2008年中期业绩继续实现高增长；而金地集团(8.39,-0.50,-5.62%)、招商地产(15.54,-0.96,-5.82%)、金融街(8.35,-0.32,-3.69%)等则由于和推盘进度和项目结算等原因，中期业绩不尽人意，增长较慢或业绩下滑，但由于房地产行业的特殊性及结算周期的原因，房地产结算项目普遍会在年底体现，所以该类公司下半年业绩回升仍然可期。总的来看，我们预计2008年主流地产公司高增长将得以延续，增速与2007年持平，2009年净利润增长也将在30%-40%之间。我们给予房地产行业“谨慎推荐”的投资评级。




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