华侨城A：地产项目销售情况决定业绩 给予“中性”评级

　　●华侨城集团拟向上市公司转让13家公司股权，实现集团主要业务的整体上市，深圳华侨城房地产有限公司、深圳市华侨城酒店集团有限公司和香港华侨城有限公司是其中含金量最高的三个公司。

　　●华侨城地产项目依托着旅游产业，地产项目毛利率都较高，部分项目可达80%以上，但在今年成交量大幅萎缩的情况下，销售情况不容乐观。波托菲诺纯水岸四期、招华曦城、东部华侨城天麓、东方花园的部分尾盘、上海新浦江城和北京华侨城将是公司今年主要结转项目，其中波托菲诺纯水岸四期和东部华侨城天麓一区今年销售情况不十分理想，因此这两个项目以及天麓七区、二区下半年的销售情况也是决定公司今年业绩最重要的因素。

　　●公司在06年以前主要收入都来自于旅游和相关产业，几大主题公园都已经比较成熟，依托主题公园而建几个酒店项目也将随着集团整体上市并入上市公司，因此旅游业务无疑在今后将继续为公司贡献稳定增长的收益。

　　●此外，香港华侨城旗下资产以主营设计及制造纸包装容器的华侨城亚洲(3366.HK)为代表，按照07年净利润估算，集团注入的13家公司的资产约对应100～130亿元市值。假设增发价格为15元/股，那么对应股本增加约为6.67～8.67亿股之间。我们认为在集团整体上市后，公司08年EPS约为0.451～0.48元，对应合理股价为10.64～11.32元，目前股价已经基本体现了公司08年的业绩，给予“中性”评级。

　　●当然，由于目前波托菲诺纯水岸四期和东部华侨城天麓一区的销售情况都不是很理想，我们做的预测可能比较保守，根据深圳市国土资源和房产管理局的最新资料显示，东部华侨城天麓七区5月27日批准预售后，已有多套签订了认购书，因此公司地产销售利润方面今年也许仍有上升的空间，不过保守考虑，我们暂时未把七区的销售情况预测的非常乐观。另外，由于集团整体上市的具体细节尚未确定，股本摊薄作用也许比我们的预测要小。因此我们不排除下半年这几个项目成交放大或注资对股本摊薄作用较小，使得公司今年业绩更上一层楼的可能性。




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